Що сталося?
Депутати схвалили закон про житлово-комунальні послуги, що є ключовим кроком для реформування галузі. Як сказав радник Віце-прем’єр-міністра України Євген Черв’яченко, сфера житлово-комунальних послуг трансформується, нарешті, в галузь.
Новий закон стосується всіх українців, а найбільше – містян. Він встановлює новий порядок укладення договорів на отримання комплексу житлово-комунальних послуг: водо-, газо-,тепло- електропостачання, вивезення сміття, послугу управління будинком тощо.
Ринкові відносини, нарешті, дійшли і до сфери ЖКП.
Це добре чи погано?
Сайт «ТвоєОСББ» впевнено вважає, що це добре. Оскільки далі жити в ситуації, що майже не мінялася від радянських часів, просто вже неможливо. Ані для нас, споживачів, ані для тих, хто надає нам послуги. Світ змінився вже 20 років тому, а сфері ЖКП – як пороблено.
Але тепер закляття зняте. Будемо жити нормально.
А що змінилось?
Закон впроваджує типові види договорів, які дозволять співвласникам будинків або окремим споживачам самостійно обирати модель постачання комунальних послуг у їх будинках. Наприклад, вони зможуть домовлятисящодо вартості послуг з компанією-управителем, яка буде надавати послуги.
Так само співвласники зможуть делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку.
Власне, закон передбачає вичерпний перелік прав та обов’язків між трьома гравцями ринку: управителями, виконавцями комунальних послуг та споживачами таких послуг.
А я, як споживач, буду більш захищений? Чи менш?
Закон містить норми, які передбачають відповідальність за відсутність послуг або неякісне їх надання. Завдяки цим нормам у споживачів з’явиться механізм захисту своїх прав.
Ой, який там захист прав… В нас ось в будинку половина субсидіантів. Їм байдуже, скільки коштують послуги.
Тепер їм буде не байдуже. Закон передбачає монетизацію субсидій на надання житлово-комунальних послуг. Тобто споживач, який має субсидію, буде отримувати гроші на оплату житлово-комунальних послуг, а не знижку на послугу. Тобто реальні гроші! Це дозволить співвласникам будинків отримувати реальні додаткові кошти в сімейний бюджет, що стимулюватиме впровадження енергоефективних модернізаційних заходів.
Окрім комунальних послуг, закон унормовує порядок надання послуги з управління будинком, який раніше юридично не був визначений.
А хто такі ці управителі?
Закон передбачає, що на ринку комунальних послуг буде лише три типу гравців: споживачі, тобто мешканці квартир, управителі та виконавці комунальних послуг.
Зокрема, йдеться про компанії, які постачають гарячу та холодну воду, газ, електроенергію, вивозять сміття тощо.
Споживач може бути індивідуальним, тобто кожний мешканець у будинку окремо, та колективним — юридична особа, що об’єднує усіх співвласників у будинку та діє в їхніх інтересах (ОСББ).
Управителем багатоквартирного будинку може бути компанія (юридична особа) або спеціаліст (фізична особа-підприємець), яка надає послуги з управління будинком на підставі договору із співвласниками цього будинку. Основна функція управителя — забезпечити належні умови проживання співвласників у будинку.
З 1 січня 2019 року буде запроваджено професійну атестацію управителів на відповідність кваліфікаційним вимогам професії “менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)”.
Так-так, а потім всі будемо платити за “захмарними” тарифами?
Згода є продуктом непротивлення сторін…
Загалом ціна на послугу з управління не буде регулюватися на державному рівні. Її визначатимуть мешканці разом із управителем на етапі укладання договору. Мешканці можуть вибирати управителів самостійно.
Ви просто будете обирати управителів так само, як і будь-яких інших постачальників послуг. Хтось дорожче, хтось дешевше, хтось краще, хтось гірше… А ви – обираєте.
Передбачається, що конкуренція стимулюватиме управителів знижувати ціни своїх послуг. Фактично ціна залежатиме від витрат на утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, а також розміру винагороди управителя.
Чи є взагалі серед кого обирати?
За даними Асоціації управителів житла, в Україні приблизно 3 тисячі компаній, які надають послуги з управління багатоквартирними будинками. І кількість таких компаній буде зростати, тому що нарешті цей ринок стає відкритим і конкурентним.
Добре, припустимо, що так. А які послуги надаватиме цей управитель?
У Законі прописані обов’язкові послуги управителя, які будуть затверджені у типовому договорі Кабміном, та додаткові. До обов’язкових належать послуги з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Серед них — прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, купівля електроенергії для функціонування спільного майна будинку, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Додаткові послуги можуть бути включені до договору за спільним бажанням співвласників та управителя. Наприклад, страхування спільного майна, організація здавання в оренду майна, проведення капітального ремонту тощо.
Хто із будинку буде підписувати договір з управителем?
У Законі передбачені кілька варіантів укладання договору з управителем.
- Співвласники будинку можуть домовитися на зборах, обрати управителя та делегувати від себе представника, який від імені мешканців підпише договір.
- Якщо у будинку вже створене ОСББ і співвласники хочуть частину або всі функції з управління передати управителю, то договір з управителем підписує голова ОСББ.
- Якщо ОСББ немає і співвласники будинку не проявляють ініціативи щодо найму управителя, то його за відповідним зверненням співвласників призначає муніципалітет на основі конкурсу. А договір з управителем підписує уповноважена особа органу місцевого самоврядування. Але сайт ТвоєОСББ не радить вам цього робити: це ж ваша власність – і не має сенсу випускати з власних рук управління нею.
А хто тепер буде домовлятися про надання комунальних послуг?
Є кілька моделей договірних відносин між споживачами та виконавцями комунальних послуг.
- Можна укласти індивідуальний договір між виконавцем комунальної послуги та кожним мешканцем, за умовами якого виконавець відповідає за якість комунальної послуги на вході до квартирита обслуговує внутрішні мережі у будинку.
- Співвласники можуть прийняти рішення про укладання колективного договору (підписує делегований від мешканців представник чи голова ОСББ або управитель), за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинкута не обслуговує внутрішні мережі у будинку.
- Співвласники можуть об’єднатися в ОСББ та делегувати керівнику ОСББ право на укладання одного договору із виконавцем комунальної послуги як колективним споживачем. За умовами такого договору ОСББ купує у виконавця відповідну послугу та самостійно здійснює її розподіл між мешканцями згідно із своїх статутних документів.
Якщо з співвласники не обрали жодної із перелічених моделей надання комунальних послуг, тоді між кожним співвласником та виконавцем комунальної послуги укладається індивідуальний договір, за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинку та не обслуговує внутрішні мережі у будинку. Але сайт ТвоєОСББ не радить цього робити: розлад гарантований.
На який термін підписується договір?
Договір про надання комунальних послуг та договір про надання послуг з управління будинком укладається на 1 рік, але автоматично продовжуватиметься, якщо співвласників будинку все влаштовує.
Якщо управитель не справляється із покладеними на нього обов’язками, співвласники можуть ініціювати дострокове розірвання договору про надання послуг з управління.
Якщо ж управителя було обрано на конкурсі органом місцевого самоврядування, співвласники можуть відмовитись від його послуг та самостійно обрати собі іншого управителя, попередивши про це попереднього управителя за два місяці.
Що буде з ЖЕКами? (ось тут я хвилююсь)
ЖЕКи у розумінні нового закону можуть бути управителями. Усе залежить від волі та активності співвласників. Якщо вони бажають самостійно обрати іншого управителя, ніж той ЖЕК, що наразі надає послуги, погодити із ним перелік робіт та послуг, та відповідно ціну, закон дає таким співвласникам всі можливості для реалізації цього бажання.
А коли закон почне працювати? І – ааа!.. забув… ааа! – що з пенею??
Після підписання закону президентом, він набуває чинності з наступного дня за днем його опублікування. Проте введений в дію він буде через шість місяців від цієї дати, крім окремих норм, що будуть введені в дію з 1 січня 2019 року.
Що це за норми? Отут і ваша пеня, не репетуйте. Йдеться про нарахування пені в розмірі 0,01% за кожний день у разі несвоєчасної оплати житлово-комунальних послуг. Але пеня у підсумку не може перевищити заборговану суму, тобто максимальний штраф – такий саме, як борг: заборгували 100 грн. – через 27 років заплатите 200 грн. Оце пеня так пеня! Не смішить наші капці.
Тоді ж вступить в дію значно важливіша для нас норма про стягнення штрафу на користь споживачів (на нашу, тобто, користь!) за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт.
